Mua bán nhà đất là gì? Những điều kiện và quy trình mua bán nhà đất

Mua bán nhà đất là gì?

“Mua bán nhà đất” là cụm từ được mọi người sử dụng để nói về một loại giao dịch trong đó bên bán chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua, bên mua thanh toán tiền cho bên bán.

Về mặt pháp lý, giao dịch “mua bán nhà đất” được gọi là giao dịch “chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Lý do có sự khác nhau giữa tên gọi “mua bán” và “chuyển nhượng” là vì đất đai là một trong các tài sản có giá trị lớn, bên cạnh đó đất đai cũng có tầm quan trọng nhất định với an ninh quốc gia và lợi ích cộng đồng nên người dân không thể sở hữu đất đai mà chỉ nắm giữ “quyền sử dụng đất” và được sở hữu các tài sản hình thành trên đất.

Do đó, bản chất của hoạt động “mua bán đất” là nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất).

Việc “mua bán nhà đất” được quy định chung tại Điều 430 và Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ảnh quy định về mua bán nhà đất

Những điều kiện mua bán nhà đất

Đối với đất

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 với các điều kiện như sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện khác quy định tại Luật Đất đai 2013, áp dụng đối với từng loại đất chuyển nhượng cụ thể.

Đối với nhà ở

Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014, điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch mua bán được quy định như sau:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (trừ trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
• Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định của Luật Nhà ở.
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Quy trình mua bán nhà đất

Quy trình mua bán nhà đất gồm 3 giai đoạn

Ảnh mua bán nhà đất gồm 3 giai đoạn

Giai đoạn đặt cọc

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì đặt cọc được định nghĩa như sau: "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

Giai đoạn chuẩn bị các hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán là gì?

Theo quy định tại Điều 430 Bộ luật dân sự 2015: "Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán"

Các điều cần chú ý trong hợp đồng mua bán

Đầu tiên là các chủ thể có liên quan trong hợp đồng. Các chủ thể trong hợp đồng phải đảm bảo có đủ năng lực chịu trách nhiệm hành vi dân sự. Và để ký được hợp đồng mua bán các bên phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Bên bán: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng bất động sản, trích lục bản vẽ, CMND và hộ khẩu gốc (nếu đã kết hôn thì của cả vợ và chồng), Giấy xác nhận độc thân( giấy đăng ký kết hôn).
• Bên mua: CMND và hộ khẩu của cả hai vợ chồng. Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn). Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và ký hợp đồng mua bán sẽ chuyển đến giai đoạn nộp thuế và cấp sổ đỏ mới.

Giai đoạn nộp thuế và cấp sổ đỏ mới

Tùy theo điều kiện được thỏa thuận từ trước mà nộp thuế do bên nào chịu hoặc thuế bên ai người nấy chịu. Đối với người mua là thuế trước bạ, người bán là thuế thu nhập cá nhân và sẽ nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất...

Sau khi đã hoàn tất đầy đủ các loại thuế, người mua sẽ mang tất cả hồ sơ đến Ủy ban nhân dân quận/huyện. Tại đây sẽ đăng ký sự thay đổi chủ sở hữu nhà đất.

Trên là những thông tin tìm hiểu về mua bán nhà đất mà Muabannhadat.Blog đã tổng hợp và trình bày. Hy vọng thông tin trên hữu ích cho bạn và tiếp tục truy cập vào Muabannhadat.Blog nhé!